제목 집 사야 하나, 말아야 하나? 작성자 야후 이메일 홈페이지 조회수 3470 등록일 2006/5/14 (1:26) 집 사야 하나, 말아야 하나? 요즘 집값이 계속 상승할 것인지 말 것인지를 두고, 격론을 벌이는 화두입니다. 그것을 생각해 보자면, 우리나라 경제뿐 아니라 세계경제까지 모두 살펴보아야 정답에 가까운 답을 얻을 수 있다고 생각합니다. 지금부터 10년전(IMF이전이지요)에는 10억을 은행에 넣어두면 월 이자가 1,000만원이나 나오던 때였습니다. 그러니 10억은 대단한 돈이었습니다. 그러던 것이 IMF를 겪으면서 연 20%가 넘는 초고금리를 경험하였고, 금리가 떨어져도 적어도 10%대는 유지할 것 같았던 예상은 빗나가고, 저금리시대가 도래하며 부동산같은 실물자산의 가치는 폭등하고 돈의 가치는 폭락하게 되었습니다. 왜 이렇게 되었을까요? 한가지 분명한 사실은 세계적 실물자산의 폭등과 세계 각국의 통화 유동성 폭발에 미국이 상당한 원인을 제공했다는 것입니다. 미국의 엄청난 쌍둥이 적자, 즉 재정적자와 경상수지 적자는 감당할 수 없는 규모에 이르렀고, 미국은 대규모 국채발행과 달러화 팽창을 통해 이를 막아왔습니다. 한국과 멕시코의 IMF사태를 본 세계 각국은 달러화로 외환보유고를 늘려왔고, 각 나라 은행들은 두둑해진 외환보유고를 가지게 되었는데, 이를 과연 어떻게 활용했는지 살펴보아야 합니다. 무역 흑자국인 우리나라의 경우를 생각해 봅시다. 모두 국책은행인 한국은행처럼 미국 국채를 사는데 주력했을까요? 이자도 얼마 안되는데 말입니다. 당연히 아닙니다. 많은 은행들이 달러를 원화로 바꿔서 대출을 통해 수익을 올리려 하였을 것이고, 이 과정에서 각 나라의 통화 유동성은 폭증할 수 밖에 없었으며, 결과적으로 돈의 가치하락과 부동산과 주식시장등의 자산 폭등현상은 필연적이었습니다. 이제 우리 앞에 두가지 시나리오가 있습니다. 왜 고작 두가지 시나리오밖에 없냐고 물으신다면, 미국은 미국경제의 고질병인 쌍둥이적자에 대한 해결책을 선택할 권리가 없기 때문입니다. 오직 할 수 있는 방법은 계속해서 국채발행을 하고 달러를 찍어내는 일, 다른 나라를 윽박질러 달러화 약세와 타국 통화의 가치절상 외에는 다른 방법이 없다고 생각합니다. 그 이유는 여러가지를 얘기할 수 있겠으나, 미국이 빠져나올 수 없는 수렁에 빠졌다는 결정적 증거는 조선일보가 언급했듯이, 현재 5년간 미국정부와 민간이 빌린 외채규모가 1776년 미국건국이래 2,000년까지 220여년간 빌린 외채를 모두 합한 규모보다 많다는 것입니다. 즉 경제가 감당할 수 있는 범위를 완전히 벗어난 엄청난 빚쟁이가 미국이라는 것입니다. 첫번째 시나리오는 [달러화폭락-미국경제붕괴-1920년대 후반처럼 미국 대공황-세계경제의 리더이자 거대한 소비시장인 미국의 대공황으로 세계적 대공황 초래]입니다. 중국의 미국에 대한 한해 무역흑자가 2,000억달러가 넘습니다. 따라서, 왜 중국경제까지 대공황에 휩쓸리게 되는지 명확한 답변이 나옵니다. 두번째 시나리오는 [달러화의 점진적 가치 하락-세계각국의 통화 유동성 증가-부동산/금/원자재등 실물자산의 가치상승]입니다. 첫번째 시나리오에서는 일시적인 주가상승이 있다가 주식시장은 붕괴할 것이고, 부동산 또한 극도의 경기침체와 수많은 실업자의 양산으로 결국 폭락할 것입니다. 두번째 시나리오에서는 가치가 하락하는 달러를 원화표시 재산으로 바꾸고 싶어하는 외국인의 증가와 국내 유동성의 증가로 부동산과 주식 가격이 상승할 것입니다. 상승의 종국이 어떻게 끝날지는 모르겠습니다. 다만 산이 높으면 골도 깊듯이, 급진적 상승은 바람직하지 않다는 생각입니다. 두번째 시나리오에서 부동산시장과 주식시장의 상승에서 하락으로 반전되는 시점이 언제일지는 알 수 없습니다만, 세계 경제 역사상 [과도한 유동성의 끝은 항상 하락]이었다는 점을 명심해야 합니다. 다만 주식과 부동산의 하락 시점이 3년후일지 5년후일지 10년후일지는 알 수 없는 것이므로, 일단 자기집 한채는 보유해야 하며 주식투자도 어느선까지는 할 수 있다는 것입니다. 세계 각국의 공멸을 막자는 노력으로 두번째 시나리오가 훨씬 타당성이 있다고 볼때, 적어도 국내 부동산은 앞으로 더 상승해야 맞습니다. (이 글은 제 사견일뿐 부동산투기를 하자는 글이 아닙니다.) 또한 '장기적'으로 세계경제와 엄청난 유동성이 어느 방향으로 흐를지 명확히 알 수는 없으므로 여러 변수가 존재하고 있다는 점도 부인할 수는 없습니다. 최근 4월 중순에 미국 FRB 전 의장인 앨런 그린스펀이 방문해서 세계 유동성의 축소 가능성을 언급했습니다. 이에 우리나라 일부 전문가들은 호떡집에 불난듯, 앞다퉈 자산폭락 가능성을 언급했습니다. 바로 얼마전까지 실물자산의 상승과 금값 3년내 온스당 2,000불 보도, 유가 연내 배럴당 100불 가능성을 언급하다가 이리저리 흔들리는 모습이 우리네 모습인지는 몰라도 씁쓸한 기분이 드는 것만은 사실입니다. 수백억불을 운용하는 유명한 하버드대 재단의 자산운용팀은 5월초 다음과 같이 말했습니다. 미국 주택등의 자산가치는 하락할 것이며(즉 달러 표시 자산은 하락한다는 것입니다) 아시아시장의 주택/주식시장은 여전히 상승 가능성이 크다고 말입니다. (한편으론 다른 전문가는 중국부동산의 미분양을 예로 들며, 중국부동산거품론을 말하기도 합니다.) 그야말로 각양각색이요, 갑론을박이라 혼동을 가중시킬 뿐입니다. 국내적 상황은 이렇습니다. 환율이 계속 하락하고 있어 수출이 점점 어려움을 겪고 있으며, 국내 경기가 더블딥의 양상을 보이고 있고 하반기부터는 경기하락이 확실해 보인다는 경제지 분석이 있었습니다. 하반기에는 미국의 주택경기침체등 전반적인 미국 경기하락과 더불어 대미 수출이 더 감소하며 국내경기도 침체하리란 보도였습니다. 그렇다면 환율과 경기 두가지 문제때문에, 국내 금리 인상은 사실상 없거나  설사 인상이 있다고해도 미미한 소폭인상에 그칠 수밖에 없다고 단언할 수 있습니다. 또한 최근의 금리인상에도 불구하고, 은행간의 치열한 대출경쟁으로 말미암아 주택담보대출금리는 오히려 낮아졌습니다. 이런 국내적 상황과 전술한 논거에서 보면, 현재는 몇년이 더 갈지는 모르지만, 집값의 상승을 예견하고 집을 사는 것이 맞습니다. (단기적으로는 올 가을무렵까지 상승, 하반기엔 집값의 정체내지는 약보합세를 예상하는 경우가 많습니다. 이런 의견도 있다고 참고 정도 하시고 판단은 자신의 몫입니다.) 어차피 우리나라의 집값 상승이 경기회복에서 비롯된 것이 아니라, 세계적 혹은 국내적 요인에 의한 [유동성의 힘]으로 이뤄진 것이기 때문입니다. 또한 여기에 정부정책도 큰 책임이 있습니다. 부동산시장에 있어 정부의 역할을 다 했는지 반성해 보아야 합니다. 전문가 의견이나, 경제지 분석, 그리고 저같은 필부의 분석까지... 수많은 말들 중에서 우리가 어떤 의견을 받아들일 것인가는 각자 판단할 일입니다. 그러나 어떤 판단을 내리든 자기 집 한채 정도는 오르든 내리든 거주공간으로서의 의미로라도 가지고 있는 것이 맞다고 생각합니다. 집 이외의 재산은 유로화저축과 금저축 등 여러 방식을 생각한후 포트폴리오를 짜서 분배할 필요가 있습니다. p.s.구로구 신도림동의 모 아파트는, 주변 환경은 안좋지만 단지내 녹지공간을 아름답고 충분하게 조성함으로써, 주변 아파트보다 거의 두배가량 가격이 비쌉니다.   작년말에 분양한 수도권 서부끝자락의 모아파트는 단지내 녹지공간을 물경 73%나 제공하여 그다지 인기지역이 아님에도 불구하고 프리미엄이 2억가량 한다고 합니다. 역세권이란 불변의 가치를 잊지말되, 새로운 조류의 흐름에도 눈을 떠야할 때입니다.