제목 지구촌 경제, 환절기에 들어서다 작성자 이봉현 이메일 홈페이지 조회수 3730 등록일 2006/5/23 (12:12) 지구촌 경제, 환절기에 들어서다    [이봉현의 경제스케치] 예민해진 시장  2006-05-22 오전 9:32:47           동물들은 큰 지진이나 해일을 미리 알아채고 이상행동을 보인다고 한다. 인간에게는 이런 감각이 없지만, 돈이 오가는 금융시장이나 상품시장에서는 다른 모양이다. 경제의 국면이 바뀌는 희미한 신호를 포착해 기민하게 움직이는 시장의 감각은 동물의 지진 예지 능력에 비견할 만하다.    롤러코스터 탄 듯한 시장    지난주 세계의 금융ㆍ상품ㆍ자산시장은 놀이공원의 롤러코스터에 탄 듯 멀미를 겪어야 했다. 국내 코스피지수는 전주 말에 비해 72.91포인트(5%)나 하락했다. 미국 다우지수는 한 주 동안 2.1%, 나스닥은 2.2% 하락했다. 코스피지수는 11일 고점(1464.7) 대비 100포인트 가까이 빠졌고, 다우지수는 하루 낙폭으로는 3년 만의 최대폭 하락을 기록하기도 했다.    상품시장에서 금값은 23년 만에 주간 낙폭으로는 최대폭으로 떨어졌고, 19개 상품(1차산품)으로 구성된 로이터CRB 지수의 낙폭은 25년 반 만에 가장 컸다. 원/달러 환율이 하루는 10원 오르고 하루는 8원 내리는 등 요동을 쳤고, 국제 외환시장에서 달러에 대한 유로, 엔, 위안화의 환율 변동도 두드러졌다. 오르기 시작하던 미국의 장기금리는 지난주에는 작년 9월 이후 최대 낙폭을 기록했다. 미국 주택경기가 냉각되는 가운데 국내에서도 부동산 '버블' 붕괴에 대한 발언들이 부쩍 늘었다.    영국 <파이낸셜타임스>는 18일 '안전벨트를 매라'는 사설에서 "우리는 예측하지 못했던 혼돈에 직면해 있다"며 "오랜 동안의 이례적인(unnatural) 고요함이 가고 광범위한 자산분야에서 변동성이 다시 찾아왔다"고 밝혔다. 이 신문은 "유일하게 안전한 가정은 변동성이 한동안 지속될 것이란 점"이라고 덧붙였다. 변동성이 확대되는 것은 무엇인가 불확실한 것이 부각되고 시장 참가자들의 생각이 갈리면서 시장심리가 불안해졌음을 보여준다.    경기둔화의 유령    그럼 시장의 눈에 어른거린 검은 그림자는 무엇이었을까? 바로 경기둔화라는 유령이다. 전 세계적인 저금리-금융완화 정책의 효과로 2003년 이후 이어진 경기호조 국면이 정점에 다다랐고, 이젠 내려가는 길뿐이란 두려움인 것이다. 그렇지만 지난 1분기에 미국 국내총생산(GDP) 성장률이 전기 대비 연율로 4.8%의 고속성장을 했고 중국도 예상을 뛰어넘는 10.1% 성장률을 보였다. 일본과 유로지역도 회복의 흐름에 변화가 없는데 경기둔화를 걱정하다니 좀 성급해 보이는 것도 사실이다.    하지만, 시장은 인플레이션이란 '박쥐'를 보고 경기가 어둑어둑해질 것으로 예감하고 있다. 미국 4월 소비자물가지수(CPI)가 0.6% 오른 것으로 나온 18일 시장이 보인 '쇼크'는 이 점을 말해 준다. 그간 에너지나 상품의 가격이 사상최고치를 경신해도 중국ㆍ인도의 저가품 덕분에 잘 버티던 물가가 이젠 한계에 이른 게 아니냐는 의구심이 커지고 있다.    이런 시장의 의구심은 금리의 움직임에 반영되고 있다. 미국 장기금리(10년물 국채)가 지난달에는 0.25%p나 올랐다. 단기금리를 올려도 별 반응이 없어 그린스펀 전 연준 의장이 '수수께끼'라고 했던 장기금리가 인플레이션 우려가 나오자 오르기 시작한 것이다. 그러던 장기금리가 최근 다시 낮아진 것은 연준의 대응과 그에 따른 경기침체라는 몇 수 앞 상황을 미리 보고 움직인 것으로 볼 수 있다.    금리인상, 아직 안 끝났다    인플레이션이 염려될 때 연준의 선택은 사실상 금리를 올리는 '외길'뿐이다. 지난 10일 16번째로 금리를 올린 연준이 시장의 기대와 달리 '금리인상 기조가 끝나가고 있다'는 힌트를 주지 않은 것도 인플레이션 우려 때문이었다. '매파'로 분류되는 제프리 래커 리치먼드 연방 은행 총재는 18일 "지금 상황에서는 인플레이션을 억제하는 것이 FRB의 주된 초점이 돼야 한다"고 말했다. 시장은 6월 말 연준 정책회의(FOMC)를 포함해 한두 차례 더 금리를 올릴 가능성이 높다는 쪽으로 기울고 있다.    지난 3월 양적완화 정책을 폐지한 일본도 올해 하반기에는 금리를 올릴 것으로 보이고, 유로권이나 중국의 추가 긴축조처도 예상된다. 지난 몇 년 간 모든 상품의 가격을 부풀어 오르게 했던 풍부하던 국제 유동성이 빠르게 말라갈 수 있다는 얘기다. 미래에셋증권의 류승선 이코노미스트는 "그간 누적된 금리인상이 주택경기나 개인소비에 부정적인 영향을 주고 있다"며 "현재 금리수준도 부담스러운데 연준이 물가를 잡겠다고 나설 경우 이는 명백한 '긴축'을 의미한다"고 말했다.    미국의 인플레이션은 지구촌의 숙제인 국제경제의 불균형과도 맥이 닿아 있다. 미국의 쌍둥이 적자와 아시아 국가들의 엄청난 외환보유액 누적이라는 불균형을 더 이상 방치하기 어렵다는 게 지난달 선진7개국(G7) 재무장관 성명에서 확인되면서 달러는 약세 흐름이 이어지고 있다. 달러 약세는 대체 투자상품인 원자재 가격을 밀어올리고, 미국인이 수입해 쓰는 물품의 가격을 올린다. 현재 미국의 인플레이션이 구조적이라기보다는 달러약세에 따른 '순환적' 인플레라는 시각이 있는 것은 이 때문이다. 금융연구원 이윤석 연구위원은 "중국 위안화가 절상되면 내수에서 돌파구를 찾지 못한 중국 기업은 결국 수출단가를 올릴 수밖에 없다"며 "이는 그간 세계가 누리던 '중국발 디스인플레'의 혜택이 줄어든다는 뜻"이라고 말했다.    앞으로 몇달 간은 민감한 시기    연준이 금리를 올리더라도 공세적인 인상은 어려울 것이란 게 시장의 대체적인 예상이다. 하지만 '인플레이션 파이터' 역할을 자임하는 중앙은행이 경기의 고점 부근에서 물가에 과잉 대응해 경기를 급랭시킨 적이 많았다는 것을 시장은 잊지 않고 있다. 무엇보다 금리에 민감한 주택경기가 추가 금리인상으로 한층 빠르게 가라앉을 가능성이 있다. 주택경기는 2000년 정보기술(IT) 거품이 꺼진 뒤 미국 경기를 살린 주역이었다. GDP에서 주택관련 산업이 차지하는 비중은 25%에 이른다. 주택경기가 '경착륙'하면 미국의 소비는 급격히 줄게 된다. 이럴 경우 미국에 수출해 먹고 사는 동아시아 국가들 역시 타격을 입지 않을 수 없다. 세계가 동반침체의 늪에 빠지는 것이다.    세계경제는 앞으로 몇 달 간 변수가 많고 민감한 시기를 지나게 될 것으로 보인다. 성장과 인플레이션, 금리와 환율, 자산가격 등 여러 요인들이 맞물려서 변동성을 크게 할 것으로 예상된다. "미국 연준이 협곡을 비행하고 있다"는 얘기가 나오는 데서 알 수 있듯이, 국내외를 막론하고 정책당국의 운신 폭은 좁다. 국내에서도 5%인 올해 성장률 예상치를 하향조정해야 할지, 콜금리를 올릴지 말지에 대한 논의가 한층 더 분분해질 것으로 보인다. 이번주에는 25일 미국의 1분기 GDP 잠정치가 발표되고, 26일에는 연준이 인플레이션 측정지표 중 가장 유심히 본다는 근원 개인소비지출(PCE) 물가지수 4월치가 발표된다. 환절기에는 일기예보를 잘 들어야 하듯이, 요즘은 경제지표 하나하나를 중요하게 지켜볼 필요가 있다. (bonghyun.lee@reuters.com)     ===================================================   강남 아파트 평당 1억원 시대가 온다는데…    [이봉현의 경제스케치] 아파트 머니게임을 보며  2006-03-13 오전 9:31:24           "강남은 아파트 한 평에 1억 원 하는 시대가 올 겁니다."    대형 부동산 개발회사 간부를 지낸 한 전문가는 기자에게 이렇게 말했다. 서울의 서초ㆍ강남ㆍ송파구를 가리키는 강남은 교육, 교통, 커뮤니티 등 가시적인 프리미엄도 있지만 무엇보다 "강남에 산다"는 심리적 만족감이 계속 부풀어 오르고 있다는 것이다. 이미 값이 많이 오른 것 같지만 진입을 노리는 발길은 계속 이어질 것이란 얘기다.    최근 서초구 잠원동에서 만난 부동산 중개업자도 비슷한 말을 했다. 재건축 절차가 꽤 진행돼 올해 말 이주가 예정된 반포 한신6차 35평의 호가는 9억 원 선이었다. 입주 시 운이 좋아 43평을 받게 되면 2억 원 남짓한 추가 부담과 완공 때까지의 금융비용까지 더해 12억 원은 투자해야 한다. 이 중개업자는 입주 무렵 이 아파트 가격은 18억 원쯤 할 것이라고 장담했다. "삼성 본관이 근처로 이전하고 지하철 9호선도 곧 뚫리면 여기도 도곡동, 대치동만큼 오릅니다. 금융비용이니 뭐니 이것저것 따지고 재는 사람들은 항상 뒤처집니다. 부동산은 '내질러야' 하는 겁니다."    강남 중심권은 이미 평당 5000만 원선    정부의 부동산 안정대책에도 불구하고 강남 중심권 아파트의 매매호가는 계속 올라 평당 5000만 원을 넘나들고 있다. 삼성동 아이파크 63평과 대치동 동부센트레빌 63평의 매매호가는 30억~35억 원선이다. 올 들어 6억~7억 원 오른 가격이다. 이런 '랜드마크' 아파트가 아니더라도 강남구의 아파트 평당 평균 매매가격은 2680만 원으로 1년 동안 559만 원이 올랐다. 강남구 아파트 매매가격이 평당 1000만 원을 넘어선 것은 2000년 2월이었다. 그 뒤 3년5개월 만인 2003년 7월에 평당 2000만 원을 돌파했고, 다시 3년여 만에 평당 3000만 원을 향해 달려가고 있다.    올해 들어서도 아파트 가격이 계속 오르며 여의도, 목동, 분당, 용인 등으로 평당 3000만 원이 넘는 아파트가 확산되는 추세다. 이러다 보니 '아파트 한 평에 1억 원'이란 말을 부동산 업자의 '허풍'으로만 듣고 넘기기가 어려운 상황이 됐다. 항상 가격상승의 '진앙'이던 강남 재건축 아파트들은 이달 말로 예정된 정부의 대책 발표를 지켜보자며 숨을 죽이고 있지만, 가격은 떨어질 기미가 보이지 않는다. 재건축 아파트 소유주들은 말한다. "좋은 입지가 어디 갑니까." "정권 바뀌면 또 어떻게 변할지 몰라요." '강남 불패'의 신화가 한층 공고해지는 모습이다.    하지만 주식이든 부동산이든 값이 계속 오를 것이?기대만큼 무모한 것도 없다. '나스닥 1만' 전망이 정보기술(IT) 버블의 꼭짓점이었고, "삼성전자 100만 원 간다"는 얘기가 나올 때가 주식을 팔 시점인 적이 많았다. 현재 강남 등 일부 지역의 아파트 값은 '앞으로 계속 오를 것'이란 기대를 빼고는 설명이 어려운 수준이라는 전문가도 많다. 아파트가 이미 주거용이 아니라 '머니 게임'의 대상이 됐다는 얘기가 나오고 있다.    간단한 계산을 해보면, 시가 20억 원인 50평대 아파트에 거주하는 사람은 은행 이자로 쳐서 한 달에 500여만 원을 주거비에 지출하는 것이다. 여기에 종부세, 재산세 등을 합하면 1년에 약 1억 원, 하루 30만 원씩이니 호텔 숙박비에 버금가는 비용을 지출하고 살아가는 셈이다. 이런 집은 연봉 1억 원, 실수령액 7000만 원 남짓인 9만6000명의 선택받은 직장인들조차 지탱할 수 없는 것이다. 경제협력개발기구(OECD)의 분석을 봐도 주택구입 능력을 보여주는 근로자 평균 가구소득 대비 평균 주택가격(PIR)이 강남의 경우 13.5로 서울의 장기 평균치인 11.4보다 높아 고평가돼 있음을 알 수 있다.    해외에서는 집값 하락세 완연    집값에 가장 큰 영향을 주는 금리가 오르면서 세계 각국의 집값은 최근 하락세가 완연하다. 전미부동산협회(NAR) 조사를 보면 1월 현재 미국의 기존주택 판매는 지난해 같은 달에 비해 5.2% 감소했다. 호주나 영국의 집값도 금리인상에 따라 지난해 말부터 하락세로 돌아섰다. 우리나라도 지난해 10월부터 3차례 콜 금리가 올랐고, 주택담보대출에 대한 규제도 강화됐다. 연말부터 강화된 종부세나 재산세가 피부로 느껴지고 2주택 양도세 강화 유예기간도 올해 연말이면 끝나는 것을 감안할 때, 부동산시장이 시간이 흐를수록 팔고 싶어도 팔 수 없는 시장으로 변할 것이란 얘기도 나온다. 실제로 집값 양극화가 심해지면서 20평대 복도식 아파트는 잘 팔리지 않아 큰 평형으로의 연쇄이동이 어려워지는 현상이 나타나고 있다.    과거를 볼 때 집값이 그간 마냥 올랐던 것은 아니다. 5대 신도시 입주가 시작된 1991~98년의 8년 간 전국의 아파트 가격은 실질가격(물가상승률 고려) 기준으로 46.7% 하락했다. 강남의 경우는 1987~91년에 73% 오른 뒤 1991~98년에는 49.6% 하락했다. 주택공사 산하 주택도시연구원 지규현 책임연구원은 "강남의 장점이 이미 상당부분 반영됐는데도 강남 아파트 값이 계속 오르는 것은 내재적 가치보다 고평가되는 것"이라며 "과거의 경험상 가격이 하향조정될 경우 하락폭은 그 전에 많이 오른 만큼 커질 수 있다"고 말했다.    하지만 가격이 오르는 데는 관성이 작용하는 데에다 이를 합리화하는 논리가 있고, 이런 상황에 변화가 오기까지는 사람들의 생각이 잘 바뀌지 않는다. 강남 아파트 값 강세의 원천적인 에너지는 고급주택 수요에 비해 그 공급이 부족하다는 데 있다. 부동산 컨설턴트인 닥스클럽 봉준호 사장은 "서울의 경우 25%의 가구주가 50평형대를 원하는 반면 새 아파트 가운데 대형 평형은 6%에 불과한 실정"이라며 "강남권은 20% 정도 고평가된 듯하지만 수급불균형이 계속되는 한 아파트 가격의 강세는 지속될 것"이라고 예상했다.    그렇기 때문에 강남권 아파트 가격에 가장 큰 위협은 재건축 정책 등 공급에 대한 정부의 생각이 달라지는 것일지 모른다. 지금은 집값을 자극할까봐 정부가 꽁꽁 묶고 덮는 데 치중하고 있지만, 적당한 이익환수 장치와 함께 규제를 풀게 된다면 집값에 대한 사람들의 생각이 달라질 수도 있다. '주택경제학'의 권위자인 에드워드 글래서 하버드대 경제학과 교수는 최근 미국 일부 지역의 집값 폭등은 규제로 주택공급이 줄어들었기 때문이라고 비판하며 "맨해튼 아파트에 대한 수요가 늘어나 가격이 폭등한다면 30층이 아니라 50층 아파트를 지어 공급을 늘리는 게 정상"이라고 말했다.    '황제 튤립'의 말로가 위안 될까?    3월 하순에는 판교 지역 청약이 시작되고 재건축 종합대책도 나올 예정이다. 날뛰는 집값으로 마음이 어수선하다면, 유명한 튤립 투기의 역사를 상기하고 거품의 속성을 생각해보는 게 어떨까?    1630년대 네덜란드에서는 튤립을 꽃의 색깔에 따라 최상급에는 '황제', 그 아래 등급에는 '총독', '제독', '장군' 등의 이름을 붙였다. 노동자의 1년 수입이 200~400길더 일 때 '황제 튤립'은 한 뿌리에 1000~6000길더나 됐다고 한다. 당시의 한 정보지는 다음과 같이 보고했다.    "튤립 한 뿌리를 위해 지불한 2500길더로 27톤의 밀과 50톤의 호밀, 살찐 황소 4마리, 돼지 8마리, 양 12마리, 포도주 2드럼, 맥주 2큰통, 버터 10톤, 치즈 3톤, 린넨 2필, 장롱 하나에 가득한 옷가지, 은컵 1개를 살 수 있었다. 그런데 1637년 튤립 거래의 중심지인 하를렘에서는 더 이상 살 사람이 없다는 소문이 돌았다. (…) 봄이 다가오고 있다는 사실 외에는 갑작스런 시장붕괴의 원인을 발견할 수 없었다." (bonghyun.lee@reuters.com)        이봉현/로이터 기자