제목 해외 이주할 때 2주택 매각 순서 작성자 포브스 이메일 홈페이지 조회수 2722 등록일 2006/5/9 (12:31) 해외 이주할 때 2주택 매각 순서 양도세 적은 집부터 처분 택을 매각할 때는 순서와 시기를 잘 선택해야 한다. 매각의 순서에 따라 양도소득세 부담이 달라질 수 있기 때문이다. 양도소득세를 줄이기 위해서는 먼저 중과세 대상에서 제외되는 주택을 우선적으로 매각해야 한다. 예를 들면 기준시가 3억원 이하인 수도권과 광역시권 외의 주택을 먼저 매각한다. 그리고 양도차익이 없거나 적은 것을 다음 순서로 매각해야 한다. 아무리 50%가 넘는 세율로 과세하더라도 양도차익이 적다면 세금이 적기 때문이다. 또한 양도차익이 가장 큰 주택은 가장 나중에 매각을 해야 한다. 비과세 요건을 갖춰 매각한다면 비과세 효과를 극대화할 수 있기 때문이다. 해외로 이주할 계획이 있는 사람에게는 매각의 순서가 더욱 중요하다. 국내에 2채의 주택을 소유한 홍길동 씨를 예로 들어보자. A주택(15년 보유)은 전주에 있고 B주택(거주 및 보유기간은 1년6개월)은 서울에 있다. 둘 다 매각할 경우 5억원을 받을 수 있다. A주택의 양도차익은 1억원이고 B주택의 양도차익은 3억원이다. 홍길동 씨는 영주권을 취득했고 내년 5월에 해외로 이민을 하려 한다. 어떤 순서로 매각하고 언제 매각을 해야 양도세를 최소화할 수 있을까. 홍길동 씨가 선택할 수 있는 방법은 크게 세 가지 정도다. 출국 전 거주자 신분으로 2주택을 모두 매각하는 방법, 거주자 신분으로 주택 한 채를 매각하고 나머지 주택은 출국 후 비거주자 신분으로 매각하는 방법, 그리고 마지막으로 출국한 후 비거주자 신분으로 두 주택을 모두 매각하는 방법을 생각할 수 있다. 금전적인 필요성 때문에 내년에 두 채를 모두 매각해야 할 경우를 생각해 보자. 전주 집을 먼저 팔고 다음에 서울 집을 매각하면 두 채 모두 비과세를 받을 수 없다. 따라서 서울에 있는 주택을 먼저 팔고 전주의 주택이 비과세를 받을 수 있도록 해야 한다. 이제 거주자 신분으로 한 채를 매각하고 다른 주택은 출국 후 비거주자 신분으로 팔 때의 순서를 검토해 보자. 현재 2주택을 보유한 홍길동 씨는 어떤 주택을 매각하더라도 한 채는 양도세를 내야 한다. 그리고 나머지 한 채는 1가구1주택으로 비과세를 받을 수 있다. 비과세 효과를 극대화하기 위해서는 서울에 있는 주택을 마지막에 매각해야 한다. 이 경우 서울에 있는 주택이 3년 보유와 2년 거주 요건을 충족하도록 하기 위해 매각시기를 조절해야 한다. 하지만 해외이주를 목적으로 출국하는 경우에는 서울의 주택이 요건을 충족하지 않았더라도 비과세를 받을 수 있다. 즉 거주자 신분에서 전주의 주택을 매각하고 출국 후 비거주자 신분에서 서울의 주택을 매각하면 된다. 세법에서 출국하는 시점에 주택을 한 채만 소유한 경우에는 비거주자에게 양도세 비과세 혜택을 준다. 특히 해외이주가 목적이라면 3년을 보유하고 2년을 거주해야 하는 요건을 따지지 않고 비과세 혜택을 준다. 따라서 홍길동 씨는 지방에 있는 주택을 먼저 매각해서 양도세를 내고, 출국 이후에 비거주자 신분으로 서울에 있는 주택을 매각한다면 비과세를 받을 수 있다. 출국 전이라도 해외이주 신고를 하고 해외이주신고확인서의 발행일로부터 1년 이내에 가족 전원이 출국하는 조건으로 서울의 주택을 양도하는 경우에는 비거주자가 된 상태에서 양도하는 것으로 보기 때문에 1가구1주택으로 비과세가 가능하다. 그렇다면 국내에 2주택을 보유한 상태로 이민을 한 후에 비거주자 신분에서 국내에 있는 주택을 순차적으로 매각한다면 마지막 주택은 비과세를 받을 수 있을까. 이 경우에는 두 주택 모두 비과세를 받을 수 없다. 마지막에 매각하는 주택이 1가구1주택 비과세 요건을 만족했더라도 비과세가 불가능하다. 반드시 출국하는 시점에 하나의 주택을 소유한 경우에만 이 혜택을 누릴 수 있다. 원종훈 국민은행 PB사업팀 세무사