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제목 미등기 건물의 강제집행 방법
작성자 lawnb
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조회수 3648 등록일 2007/10/7 (8:16)
미등기 건물의 강제집행 방법  


`나 몰라` 씨는 CD플레이어 부속품 생산공장을 운영하면서 `나 뻔뻔` 씨에게 2천만 원 상당의 부속품을 판매하였습니다. 그러나 `나 뻔뻔` 씨는 대금지급 시기를 계속 늦추기만 하는데….

한편, 직원들 월급 주기에 빠듯한 `나 몰라` 씨!! 독하게 마음먹고 민사재판을 진행하여 승소하였지만 `나 뻔뻔` 씨 앞으로 재산이 전무하다보니 판결문도 그저 종잇조각에 불과하다 싶어 낙담을 하고 가슴앓이를 하던 중, 하늘이 도우셨을까? 우연히 `나 뻔뻔` 씨 소유의 신축건물이 있음을 알아냈습니다. 이제 물품대금을 받을 수 있겠구나 싶어 뛸 듯이 기쁜 `나 몰라` 씨!! 그런데 신축건물이 아직 미등기 상태의 건물이라네요.

미등기 상태의 건물!! 통상의 부동산과는 강제집행 방법이 다를 것도 같고, 또 한편으로 생각하면 별 반 다를 것이 없어 보이기도 하고, `나 몰라` 씨 이래저래 고민이 말이 아닙니다. 그렇다면 미등기 신축건물에 대한 올바른 강제집행 방법은 다음 중 어느 것 일까요?




1)등기할 수 없는 토지의 정착물로서 독립하여 거래의 객체가 될 수 있는 것은 유체동산으로 규정하고 있다(민사집행법 제189조 제2항 제1호). 따라서 미등기의 신축건물은 유체동산강제집행절차에 따라 강제집행을 할 수 밖에 없다.

2)건물이 완성단계에 있거나 완성된 상태라면 유체동산강제집행절차가 아닌 부동산강제집행절차에 따라 언제나 강제집행이 가능하다.

3)부동산강제집행절차에 따라 강제집행이 가능하되 그 건물이 채무자의 소유임을 반드시 증명하여야 한다.


☞ 정답 (아래 부분을 드래그 해 보세요.)

정답 : 3번







『해설』

민사집행법 제189조 제2항 제1호 규정에 의하면, `등기할 수 없는 토지의 정착물로서 독립하여 거래의 객체가 될 수 있는 것`은 유체동산으로 보아 강제집행 할 수 있음을 명시하고 있습니다.

그러나 판례는 "민사소송법 제527조(現 민사집행법 제189조) 제2항 제1호 소정의 유체동산 집행의 대상이 되는 '등기할 수 없는 토지의 정착물'은 토지에의 정착성은 있으나 환가한 후 토지로부터 분리하는 것을 전제로 하여 거래의 대상으로서의 가치를 가지는 것이라고 보아야 한다."라고 하면서, 신축중인 아파트 건물로서 지하 1층, 지상 15층으로 설계된 건물 중 9층까지의 기둥, 벽 등이 완성된 상태에서 공사가 중단되고 있는 미완성의 철근콘크리트조 아파트 건물은 유체동산 집행의 대상이 될 수 없다고 하였습니다(대법원 1995. 11. 27.자 95마820판결).

따라서 미완성된 미등기 건물이라도 "등기할 수 없는 토지의 정착물로서 독립하여 거래의 객체가 될 수 있는 것"이 아니고, 사회통념상 기초공사 단계를 지나고 완성단계에 이르렀다면 유체동산의 집행방법으로 강제집행을 할 수는 없을 것으로 판단되며, 민사집행규칙 제42조 제2항에 따라 위 신축중인 건물의 지번·구조·면적이 건축허가 또는 건축신고 된 것과 동일하다고 인정될 수 있을 것인지의 여하에 따라 부동산 집행방법에 의한 강제집행 여부가 결정될 것으로 보입니다.

그리고 미등기 부동산을 부동산집행방법에 의한 강제집행을 하려면, `채무자의 소유로 등기되지 아니한 부동산에 대하여는 즉시 채무자명의로 등기할 수 있다는 것을 증명할 서류. 다만, 그 부동산이 등기되지 아니한 건물인 경우에는 그 건물이 채무자의 소유임을 증명할 서류, 그 건물의 지번·구조·면적을 증명할 서류 및 그 건물에 관한 건축허가 또는 건축신고를 증명할 서류`를 붙여야 하며(민사집행법 제81조 제1항 제2호), 채권자는 공적 장부를 주관하는 공공기관에 A 건물이 채무자의 소유임을 증명할 서류, A 건물의 지번·구조·면적을 증명할 서류 및 A 건물에 관한 건축허가 또는 건축신고를 증명할 서류에 관한 사항들을 증명하여 줄 것을 청구할 수 있고(민사집행법 제81조 제2항), 건물의 지번·구조·면적을 증명하지 못한 때에는 경매신청과 동시에 그 조사를 집행법원에 신청할 수 있으며(민사집행법 제81조 제3항), 이 경우 법원은 집행관에게 그 조사를 명하게 됩니다(민사집행법 제81조 제4항).

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농간 없애고 절차 투명 ‘경매 상한가’

경기도 성남시에 사는 박모씨는 2년 전 여유돈 2억원을 부동산에 투자하기 위해 경매로 주택을 사들였다가 곤욕을 치른 경험이 있다. 박씨는 그동안 눈여겨봐둔 3층짜리 근린주택을 3차 입찰에 참가해 3억7200만원(1차 법원감정가 5억6000만원)에 낙찰받는 데 성공했다. 비용을 공제하고도 주변 매매시세보다 30% 정도 싸게 사들인 박씨는 대금 납부기일을 손꼽아 기다리고 있었다. 그러나 낙찰기일도 지나기 전에 대항력 없는 임차인이 항고 신청을 했고, 결국 박씨는 임차인들에 대한 명도문제를 해결하는 데 꼬박 1년 반을 허비하고서야 소유권 이전등기를 마칠 수 있었다. 경매 초보자인 박씨는 명도소송을 거쳐 임차인 문제를 해결하게 되었고, 그 과정에서 정신적·시간적 손실뿐 아니라 경매로 산 부동산의 재산권 행사가 지연된 데 따른 경제적 손실도 함께 입을 수밖에 없었다.

그동안 경매에서 임차인이 낙찰허가 결정에 대해 이의를 제기, 항고를 하면 경제적·사회적 약자라는 이유만으로 공탁금을 면제해 주었다. 이 때문에 이를 악용해 이유 없는 항고를 남발하는 경우도 있었다.

박씨와 같은 선량한 낙찰자들이 임차인의 명도문제로 골탕먹은 것도 이런 배경 때문이었다. 물론 대항력 없는 임차인이 항고를 하면 기각되게 마련이지만 기각이 결정되기까지 보통 6개월 이상 걸려 낙찰자의 손해가 늘어날 수밖에 없다. 이러한 경매제도하에서는 세입자가 많은 경매물건을 기피하게 되므로 결국 유찰 횟수가 늘어나 채권자, 소유자, 채무자의 손실로까지 이어진다.

◎ 대폭 개선된 경매제도로 경매시장 활성화될 듯

7월부터 새롭게 시행되는 민사집행법에 따르면 그동안 경매진행에서 문제로 지적되었던 점들이 많이 개선되었다. 개선 내용의 주요 골자를 보면 모든 항고인이 낙찰 금액의 10%를 공탁해야 되며, 배당 요구기한을 낙찰기일에서 입찰기일 이전으로 변경했고, 임차인의 대항력 여부를 확정하여 안심하고 입찰 참가를 할 수 있게 했다. 특히 기간입찰제도의 도입으로 1일 2회 입찰이 실시되며, 호가입찰제도가 부활되는 것도 눈여겨볼 만하다.

다만 이 제도는 동산부터 시행하다가 점진적으로 부동산에 적용될 방침이다. 또한 미등기 건물에 대해서도 일정한 요건을 갖추어 경매를 진행할 수 있어 담보권자에게 상당한 도움이 될 것으로 보인다.

경매제도의 대대적 개선으로 앞으로는 경매시장이 안심하고 부동산을 살 수 있는 시장으로 자리매김하게 될 것으로 보인다. 또한 낙찰 부동산의 인도 명령 대상을 모든 권원(權原)이 없는 자로 확대하고, 낙찰허부결정(낙찰 가능 또는 불가 여부)일 이후부터 대금 납부를 할 수 있게 되어 낙찰 부동산에 대한 재산권 행사 기간이 빨라지게 되었다.

경매의 가장 큰 장점은 시장가격보다 일반적으로 10~30% 정도 싸게 살 수 있다는 점이다. 이 때문에 환금성은 떨어지지만 안전성과 수익성이 양호한 투자상품으로 인식되고 있다.

이러한 시장 상황과 맞물려 새로운 민사집행법이 시행됨으로써 경매시장의 활성화로 이어질 것으로 보인다. 하지만 여전히 어려운 권리분석 등 법률 지식과 사전 물건 분석을 소홀히 하면 손해볼 수도 있으므로 초보자인 경우 꼼꼼히 따져보고 전문가의 도움을 받는 것이 안전한 경매 재테크 방법이다.

민사집행법 주요 내용(경매제도)  구 분  내 용
외국인 송달제도 특례 및 모든 항고인 공탁금 의무화 외국송달의 특례제도 및 항고이유서 제출강제제도를 도입하고, 매각허가결정에 대한 항고시 보증공탁을 하여야 하는 항고인을 모든 항고인으로 확대하여 항고의 남발이나 항고심의 심리지연을 방지함으로써 집행절차가 신속하게 진행될 수 있도록 함(법 제13조·제15조 및 제130조).
미등기 건물도 경매진행 미 등기 건물 중 건축법에 의한 건축신고 또는 건축허가를 마쳤으나 사용승인을 받지 아니하여 보존등기를 마치지 못한 건물에 대하여 그 실체를 인정하여 부동산집행방법에 의한 강제집행을 가능하게 함(법 제81조).
배당요구 종기 변경 배당요구의 종기를 경매기일 이전으로 앞당기고, 전세권· 주택임차권의 소멸 여부를 경매기일 이전에 확정할 수 있게 하여 경매참가자들이 매각조건이 확정된 상태에서 경매에 참여할 수 있게 함으로써 경매부동산도 안전하다는 인식을 확산시켜 경매제도의 활성화를 도모함(법 제84조 및 제88조).
기간입찰제 등 도입 기간입찰제도와 1일 2회 입찰제 및 경락대금의 지급기한제도를 도입하고, 낙찰부동산의 인도명령 대상을 권원이 없는 모든 점유자로 확대하여 매각허가결정이 확정되면 즉시 대금을 지급하고 간이한 방법으로 부동산을 인도받을 수 있도록 하는 등 경매제도를 개선함(법 제103조·제115조·제136조 및 제142조).


< 고준석/ 웰시아닷컴(wealthia.com) >

 
   
     


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