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제목 상가분양법의 궁금증을 풀어드립니다
작성자 차흥권
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조회수 4176 등록일 2007/10/8 (17:8)
http://www.ulchi.co.kr/law/jae_study/jaegun/jaegae_flow.asp


상가분양법의 궁금증을 풀어드립니다  
차흥권변호사   


상가분양법의 궁금증을 풀어드립니다

차흥권 변호사
법무법인 을지
lawcha@kornet.net  


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2005년 4월 23일부터 상가후분양제 등을 주요내용으로 하는 건축물의분양에관한법률(아래에서는 ‘분양법’이라고만 합니다)이 시행되면서 상가의 분양시장과 투자환경이 크게 달라지게 되었습니다. 상가시장의 경우에는 위 새로운 분양법의 시행으로 인하여 일대변화를 가져오게 되었을 뿐만 아니라 위 분양법의 적용을 피하기 위한 상가분양이 급증하여 상가투자자들로서는 적지않은 혼란과 선택의 어려움에 직면한 것도 사실입니다.

이번에 새로이 시행된 분양법은 상가과 오피스텔의분양조건과 분양절차 및 방법을 규제하여 분양과정의 투명성과 거래안정성을 확보하여 분양받는 투자자들의 피해를 예방하고 그 권익을 보호하는데 중요한 목적을 두고 있습니다. 따라서 상가 등을 분양하는 시행사와 수분양자 및 투자자로서는 분양법에서 정하고 있는 절차와 방법을 정확하게 파악하고 있어야 할 필요가 있는 것이므로 이하에서는 분양법의 주요내용을 알아보고 주의할 점을 체크하여 보기로 합니다.

먼저 분양법이 적용되는 대상은 건축허가를 받아 분양하는 부분의 연면적이 3000㎡이상인 상가 등 건축물과 20실 이상의 오피스텔, 주상복합 중 주택외의 연면적이 3000㎡이상인 경우 및 연면적 3000㎡이상으로서 분양전환조건의 임대분양의 경우이며, 이와 달리 주택법에 의한 주택및복리시설과 아파트형공장, 관광숙박시설, 노인복지시설의 경우에는 분양법이 적용되지는 않습니다.

이에 따라 분양법이 적용되는 상가나 오피스텔을 분양함에 있어서는 원칙적으로 후분양제가 적용되어 골조공사의 3분의 2 이상이 완료된 후에 건설업자 2이상의 연대보증을 공증받아 분양신고를 하여야만 분양이 가능하고 분양전에 대지에 대한 소유권을 확보하고 토지에 설정된 저당권, 가등기담보권, 전세권, 등기된 임차권을 말소하여야만 분양을 할 수 있게 됩니다. 다만, 예외적으로 신탁회사와 신탁계약 및 대리사무계약을 체결한 경우와 금융기관 등으로부터 분양보증을 받은 경우에 한하여 건축법에 의한 착공신고후에 분양을 할 수 있습니다. 이처럼 상가나 오피스텔 등의 분양시기와 분양조건이 원칙적인 후분양제로 전환되었다는 점이 분양법의 가장 핵심적이고 변화된 내용이라 할 것입니다.

다음으로 분양법은 분양절차와 방법에 대하여서도 구체적으로 규제를 가하고 있는데, 첫째로 분양사업자는 의무적으로 허가권자에게 분양신고 후 분양광고에 의하여 공개모집과 공개추첨을 하여야만 하고 미계약분에 대하여서만 수의계약을 할 수 있습니다. 두번째로 분양사업자가 분양광고를 함에 있어서도 분양광고내용은 법에 따라 건축허가번호 및 일자, 대지의 위치, 대지소유권 확보 여부, 건축물의 용도(건축물의 층별로 용도가 다른 경우에는 층별로 표시), 분양대금의 관리자와 분양사업자간의 관계, 신탁계약 또는 분양보증계약의 체결기관 명칭, 연대보증인 건설업자의 명칭, 분양사업자․분양대행사․시공업체 명칭, 건축물의 분양호수 및 규모, 피분양자 모집기간 및 선정일시, 준공 및 입주예정일등을 포함하여야만 합니다.

그리고 분양에 따른 수분양자와 분양계약을 함에 있어서도 분양계약서에는 분양사업자(시행사․분양대행사)와 시공업체의 명칭, 분양신고 일시 및 번호, 분양재산의 표시(전용면적, 공용면적, 계약면적, 대지지분 포함), 분양대금 계좌번호 및 예금주, 관리주체, 신탁계약이나 분양보증계약의 종류, 후분양시는 연대보증 건설업자 명칭, 분양가격, 계약금․중도금․잔금 등의 납부시기 및 납부방법(계약금, 회차별 중도금, 잔금으로 구분하여 납부일 및 납부 금융기관 등을 명시), 준공일 또는 입주예정일, 분양계약증서 고유 번호, 분양사업자가 허가권자로부터 공사중지명령 등 시정명령을 받은 경우 피분양자가 해약을 할 수 있다는 사항 등을 포함하도록 규정하고 있습니다.

또한 분양법은 분양 이후에 시행자가 수분양자의 동의없이 설계변경을 하는 경우가 많아 이로 인한 분쟁과 수분양자의 피해가 발생한 사례가 많다는 그간의 지적에 따라 설계변경의 경우에도 일정한 경우에는 수분양자 전원의 동의를 얻어야만 가능하도록 엄격한 규제를 하고 있는 바, 법에서 전원동의를 받도록 하는 설계변경은 건축물의 공급가격 인상(분양계약이 체결된 건축물에 한한다)을 초래하는 변경, 공용면적․전용면적․대지지분 또는 층고가 감소되는 변경, 내장재료 및 외장재료의 변경(공사감리자가 건축허가를 받을 당시의 재료와 동등 또는 이상이라고 판단한 변경을 제외), 용도변경(건축법상 동일범위내 건축물 상호간의 변경인 경우를 제외), 열원기기․냉방기기 등을 변경하여 건축물 사용가격의 인상을 초래하는 변경, 연면적이 증가하는 경우로 규정하고 있습니다.

그밖에도 분양법은 분양대금의 비율 및 지급시기에 대하여도 규정하고 있는데, 이에 의하면 분양대금을 지급받을 수 있는 시기도 원칙적으로 계약금은 계약체결시, 중도금은 건축공사비의 40%이상 투입된 때, 잔금은 사용승인일 이후로 하되 임시사용승인을 얻어 입주하는 경우에는 잔금중 반은 입주시에 지급받고 나머지 반은 사용승인일 이후에 지급받도록 규정하여 임시사용승인을 받아 입주하는 경우에도 잔금을 전액 지급하여야만 하는 기존의 관행에 제동을 가하고 있는 것입니다. 한편 분양법을 위반하여 분양신고를 하지 않거나 허위신고후 분양을 하는 경우나 법에서 정하고 있는 분양광고.분양방법.분양계약.설계변경.분양대금규정을 위반하는 경우에는 형사처벌을 받도록 규정되어 있습니다.

이상에서 보는 바와 같이 분양법은 수분양자의 권리보호라는 목적에 기하여 시행자에 대하여는 엄격하고 가혹한 규제를 가하고 있는 것으로 볼 수 있고, 투자의 안정성은 확보되었지만 분양절차에 소요되는 비용등의 증가로 인하여 분양가 인상도 예견되고 있으며, 이를 피하기 위한 소형 상가의 공급이 늘어날 것으로도 예상됩니다. 따라서 상가의 시행과 투자의 환경이 달라진 만큼 시행자나 투자자로서는 단지상가부터 근린상가, 테마상가, 복합상가 등에 이르기까지 유형별 규모별에 따른 현명한 대처가 필요하다 할 것입니다.  



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건축물의분양에관한법률  
[일부개정 2007.8.3 법률 제8635호], 시행일 2009.2.4,       
  제1조 (목적) 이 법은 건축물의 분양절차 및 방법에 관한 사항을 정함으로써 건축물분양과정의 투명성과 거래안전성을 확보하여 분양받는 자를 보호하고 국민경제의 건전한 발전에 이바지함을 목적으로 한다.
 

  제2조 (정의) 이 법에서 사용하는 용어의 정의는 다음과 같다.

1. "건축물"이라 함은 건축법 제2조제1항제2호의 규정에 의한 건축물을 말한다.

2. "분양"이라 함은 제3호의 규정에 의한 분양사업자가 건축하는 건축물의 전부 또는 일부를 2인 이상에게 판매하는 것을 말한다.

3. "분양사업자"라 함은 건축법 제2조제1항제12호의 규정에 의한 건축주로서 건축물을 분양하는 자를 말한다.

4. "피분양자"라 함은 제6조제3항 내지 제5항의 규정에 의하여 분양사업자와 건축물의 분양계약을 체결한 자를 말한다.
 

  제3조 (적용범위) ①이 법은 건축법 제8조의 규정에 의한 건축허가를 받아 건축하여야 하는 다음 각호의 1에 해당하는 건축물로서 동법 제18조의 규정에 의한 사용승인(이하 "사용승인"이라 한다)전에 분양하는 건축물에 대하여 적용한다.

1. 분양하는 부분의 바닥면적(건축법 제73조의 규정에 의한 바닥면적을 말한다)의 합계가 3천제곱미터 이상인 건축물

2. 업무시설 등 대통령령이 정하는 용도 및 규모의 건축물

②제1항의 규정에 불구하고 다음 각호의 1에 해당하는 건축물에 대하여는 이 법을 적용하지 아니한다.

1. 주택법에 의한 주택 및 복리시설

2. 산업집적활성화및공장설립에관한법률에 의한 아파트형공장

3. 관광진흥법에 의한 관광숙박시설

4. 노인복지법에 의한 노인복지시설
 

  제4조 (분양시기 등) ①분양사업자는 다음 각호의 구분에 따라 건축물을 분양하여야 한다. <개정 2007.8.3>

1. 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」에 따른 신탁업자와 신탁계약 및 대리사무계약을 체결한 경우 또는 금융기관등으로부터 분양보증을 받는 경우에는 건축법 제16조의 규정에 의한 착공신고후

2. 당해 건축물의 사용승인에 대하여 다른 건설업자 2 이상의 연대보증을 받아 이를 공증받은 경우에는 골조공사의 3분의 2 이상 완료후

②제1항제1호의 규정에 의한 "분양보증"이라 함은 분양사업자가 파산 등의 사유로 분양계약을 이행할 수 없게 되는 경우 당해 건축물의 분양(사용승인을 포함한다)의 이행 또는 납부한 분양대금의 환급(피분양자가 원하는 경우에 한한다)을 책임지는 보증을 말한다.

③제1항제1호의 규정에 의한 신탁계약·대리사무계약의 방법과 기준, 분양보증을 할 수 있는 금융기관등의 종류와 범위는 대통령령으로 정한다.

④제1항제2호의 규정에 의한 "다른 건설업자"라 함은 건설산업기본법 제2조제5호의 규정에 의한 건설업자로서 대통령령이 정하는 건설업자를 말한다.

⑤분양사업자는 건축물을 분양하고자 하는 때에는 건축할 대지의 소유권을 확보하여야 한다. 다만, 건축할 대지의 소유권이 국가 또는 지방자치단체에 있거나 그 밖에 대통령령이 정하는 경우에는 그러하지 아니하다.

⑥분양사업자는 제5항의 규정에 의하여 소유권을 확보한 대지에 저당권·가등기담보권·전세권·지상권 및 등기되어 있는 부동산임차권이 설정되어 있는 때에는 이를 말소하여야 한다. 다만, 분양사업자가 국가 또는 지방자치단체인 경우 등 대통령령이 정하는 경우에는 그러하지 아니하다.
 

  제5조 (분양신고) ①분양사업자는 건축물을 분양하고자 하는 때에는 건축법 제8조의 규정에 의한 허가권자(이하 "허가권자"라 한다)에게 신고하여야 한다.

②분양사업자는 제1항의 규정에 의하여 분양신고를 하는 때에는 신탁계약서·대리사무계약서, 대지의 등기부등본 등 대통령령이 정하는 서류를 갖추어 허가권자에게 제출하여야 한다.

③허가권자는 분양신고의 내용을 검토하여 이 법의 규정에 적합한 경우에는 분양신고를 수리하고 그 사실을 분양사업자에게 통보하여야 한다.
 

  제6조 (분양방법 등) ①분양사업자는 제5조제3항의 규정에 의한 분양신고의 수리사실을 통보받은 후 분양광고에 의하여 분양받을 자를 공개모집하여야 한다.

②제1항의 규정에 의한 분양광고는 건축물의 위치·용도·규모 등 대통령령이 정하는 사항을 포함하여야 한다.

③분양사업자는 제1항의 규정에 의한 분양광고에 따라 분양신청을 한 자중에서 공개추첨의 방법에 의하여 분양받을 자를 선정하여야 한다.

④분양사업자는 제3항의 규정에 의하여 분양받을 자로 선정된 자와 분양계약을 체결하여야 하며, 분양계약서에는 분양건축물의 표시, 신탁계약·대리사무계약 또는 분양보증계약의 종류, 신탁업자 또는 분양보증기관의 명칭 등 분양계약의 체결에 영향을 줄 수 있는 중요한 사항으로서 대통령령이 정하는 사항이 포함되어야 한다. <개정 2007.8.3>

⑤제3항의 규정에 의하여 분양받을 자를 선정하고 남은 분이 있거나 제4항의 규정에 의하여 분양계약을 체결하고 남은 분이 있는 경우 그 남은 분에 대한 분양받을 자의 선정은 대통령령이 정하는 방법에 의한다. 이 경우 분양받을 자로 선정된 자와의 분양계약의 체결에 관하여는 제4항의 규정을 적용한다.
 

  제7조 (설계의 변경) ①분양사업자는 분양한 건축물에 대하여 사용승인전에 건축물의 면적 또는 층수의 증감 등 피분양자의 이해관계에 중대한 영향을 줄 수 있는 설계변경으로서 대통령령이 정하는 설계변경을 하고자 하는 경우에는 피분양자 전원의 동의를 얻어야 한다.

②분양사업자는 제1항의 규정에 의한 설계변경에 해당하지 아니하는 설계변경으로서 건설교통부령이 정하는 설계변경을 하고자 하는 경우에는 미리 그 내용을 피분양자 전원에게 통보하여야 한다.

③제1항 및 제2항의 규정에 의한 동의, 통보의 시기·절차 등 필요한 사항은 건설교통부령으로 정한다.
 

  제8조 (분양대금의 납입) ①분양사업자가 피분양자로부터 받는 분양대금은 계약금·중도금 및 잔금으로 구분한다.

②제1항의 규정에 의한 계약금·중도금 및 잔금의 비율과 이를 받을 수 있는 시기는 대통령령으로 정한다.
 

  제9조 (시정명령) ①허가권자는 분양사업자의 분양광고의 내용이 제5조제3항의 규정에 의하여 수리된 분양신고 내용과 다르거나 제6조제2항의 규정에 의한 사항을 포함하지 아니하였다고 인정되는 경우에는 즉시 분양사업자에게 시정을 명하고, 그 사실을 당해 허가권자가 운영하는 정보통신망에 공표하여야 한다.

②분양사업자는 제1항의 규정에 의한 시정명령을 받은 경우에는 시정명령을 받은 날부터 10일 이내에 시정명령을 받은 내용과 정정할 사항을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 공표하여야 한다.

③분양사업자는 제2항의 규정에 의한 시정명령을 이행하기 전에 제6조의 규정에 의하여 분양받을 자를 선정하였거나 분양계약을 체결한 경우에는 분양받을 자로 선정된 자 또는 피분양자에게 제2항의 규정에 의한 공표내용을 통보하여야 한다.
 

  제10조 (벌칙) ①제5조제1항의 규정에 의한 분양신고를 하지 아니하거나 거짓 그 밖의 부정한 방법으로 분양신고를 하고 건축물을 분양한 자는 3년 이하의 징역 또는 3억원 이하의 벌금에 처한다.

②다음 각호의 1에 해당하는 자는 1년 이하의 징역 또는 1억원 이하의 벌금에 처한다.

1. 제6조제1항의 규정을 위반하여 분양신고의 수리사실을 통보받지 아니하고 분양광고를 하거나 공개모집이 아닌 방법으로 분양받을 자를 모집한 자

2. 제6조제3항의 규정을 위반하여 공개추첨의 방법에 의하지 아니하고 분양받을 자를 선정한 자

3. 제6조제4항 또는 제5항 후단의 규정을 위반하여 분양계약을 체결한 자

4. 제7조의 규정을 위반하여 피분양자 전원에게 동의를 얻지 아니하거나 통보를 하지 아니하고 설계변경을 한 자

5. 제8조의 규정을 위반하여 분양대금을 받은 자
 

  제11조 (양벌규정) 법인의 대표자, 법인 또는 개인의 대리인·사용인 그 밖의 종업원이 그 법인 또는 개인의 업무에 관하여 제10조제1항 또는 제2항의 위반행위를 한 때에는 행위자를 벌하는 외에 당해 법인 또는 개인에 대하여도 해당 항의 벌금형을 과한다.
 

  제12조 (과태료) ①제9조제2항 및 제3항의 규정을 위반하여 공표 또는 통보를 하지 아니한 분양사업자에 대하여는 1억원 이하의 과태료에 처한다.

②제1항의 규정에 의한 과태료는 허가권자가 부과·징수한다.

③제2항의 규정에 의한 과태료처분에 불복이 있는 자는 그 처분의 고지를 받은 날부터 30일 이내에 당해 허가권자에게 이의를 제기할 수 있다.

④제2항의 규정에 의한 과태료처분을 받은 자가 제3항의 규정에 의하여 이의를 제기한 경우에는 당해 허가권자는 지체없이 관할법원에 그 사실을 통보하여야 하며, 그 통보를 받은 관할법원은 비송사건절차법에 의한 과태료의 재판을 한다.

⑤제3항의 규정에 의한 기간 이내에 이의를 제기하지 아니하고 과태료를 납부하지 아니한 경우에는 지방세체납처분의 예에 의하여 이를 징수한다.
 


            부칙 <제7244호,2004.10.22>
제1조 (시행일) 이 법은 공포후 6월이 경과한 날부터 시행한다.

제2조 (적용례) 이 법은 이 법 시행후 최초로 분양받을 자를 모집(공개모집의 방법에 의하지 아니하고 분양받을 자를 모집하는 경우를 포함한다)하는 건축물부터 적용한다.

제3조 (다른 법률의 개정 등) ①주택법중 다음과 같이 개정한다.

제38조제3항을 삭제한다.

②이 법 시행 당시 투기과열지구안에서 건축법 제8조의 규정에 의한 건축허가를 받아 업무와 주거를 함께 할 수 있는 건축물(20호실 이상인 경우에 한한다)을 건설·공급하기 위하여 종전의 주택법 제38조제3항의 규정에 의하여 시장·군수 또는 구청장으로부터 입주자모집승인을 얻거나 입주자모집승인을 신청한 분에 대하여는 제

1항의 개정규정에 불구하고 종전의 주택법을 적용한다.
 

            부칙(자본시장과 금융투자업에 관한 법률) <제8635호,2007.8.3>
제1조 (시행일) 이 법은 공포 후 1년 6개월이 경과한 날부터 시행한다. <단서 생략>

제2조부터 제41조까지 생략

제42조 (다른 법률의 개정) ① 부터 <25> 까지 생략

<26> 건축물의분양에관한법률 일부를 다음과 같이 개정한다.

제4조제1항제1호 중 "신탁업법에 의한 신탁회사"를 "「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」에 따른 신탁업자"로 한다.

제6조제4항 중 "신탁회사"를 "신탁업자"로 한다.

<27> 부터 <67> 까지 생략

제43조 및 제44조 생략
 


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건축물의 분양에 관한 법률 시행령  
[일부개정 2007.6.28 대통령령 제20120호]     
  제1조 (목적) 이 영은 「건축물의 분양에 관한 법률」에서 위임된 사항과 그 시행에 관하여 필요한 사항을 규정함을 목적으로 한다.
 

  제2조 (적용범위) 「건축물의 분양에 관한 법률」(이하 "법"이라 한다) 제3조제1항제2호에서 "대통령령이 정하는 용도 및 규모"라 함은 분양하고자 하는 부분의 용도 및 규모가 다음 각호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다.

1. 일반업무시설중 오피스텔로서 20실 이상일 것

2. 주택외의 시설과 주택을 동일 건축물로 건축하는 건축물중 주택외의 용도에 쓰이는 바닥면적(「건축법 시행령」 제119조제1항제3호의 규정에 의하여 산정한 바닥면적을 말한다. 이하 같다)의 합계가 3천제곱미터 이상일 것

3. 바닥면적의 합계가 3천제곱미터 이상으로서 임대 후 분양전환을 조건으로 임대하는 것(분양전환시 임차인에게 우선순위를 부여하는 것을 포함한다)
 

  제3조 (신탁계약 및 대리사무계약 등) ①법 제4조제3항의 규정에 의하여 분양사업자가 「신탁업법」에 의한 신탁회사(신탁업을 하는 은행을 포함하며, 이하 "신탁회사"라 한다)와 체결하는 법 제4조제1항제1호의 규정에 의한 신탁계약(이하 "신탁계약"이라 한다)에는 다음 각호의 사항이 포함되어야 한다.

1. 피분양자의 소유권등기 전일까지의 토지와 그 정착물의 소유권 관리에 관한 사항

2. 신탁받은 소유권의 처분에 관한 사항

3. 신탁을 정산하는 때에 피분양자가 납부한 분양대금을 다른 채권 및 수익자의 권리보다 우선하여 정산하여야 한다는 사항

②법 제4조제3항의 규정에 의하여 분양사업자가 신탁회사와 체결하는 법 제4조제1항제1호의 규정에 의한 대리사무계약(이하 "대리사무계약"이라 한다)에는 다음 각호의 사항이 포함되어야 한다.

1. 피분양자 보호를 위한 분양수입금 관리계좌의 개설에 관한 사항

2. 분양사업자는 분양수입금 총액을 신탁회사에게 양도하여야 한다는 사항

3. 그 밖에 신탁계약의 목적달성을 위하여 건설교통부령이 정하는 사항

③신탁회사는 제2항제2호의 규정에 의하여 양도받은 분양수입금을 별도의 독립된 계정으로 회계처리하여야 하며, 신탁계약 및 대리사무계약에서 정한 목적으로만 사용하여야 한다.

④신탁회사가 피분양자에 대한 입출금, 분양계약의 해제, 주소관리 등 분양업무를 수행하는 경우 그 관리내역을 공정하고 투명하게 전산관리하여야 하고, 분양개시일부터 3월마다 분양사업자에게 통지하여야 한다.
 

  제4조 (분양보증기관의 종류 등) ①법 제4조제3항의 규정에 의하여 분양보증을 할 수 있는 금융기관 등의 종류는 다음 각호와 같다.

1. 「보험업법」 제2조제5호의 규정에 의한 보험회사(동법 제4조제1항제2호 라목의 보증보험을 영위하는 보험회사에 한하며, 이하 "보험회사"라 한다)

2. 「은행법」 제2조제2호의 규정에 의한 금융기관

3. 그 밖에 건설교통부령이 정하는 기관

②제1항의 규정에 의한 분양보증기관은 분양보증업무를 수행함에 있어 다음 각호의 행위를 할 수 있다.

1. 보증심사 및 이행(재산조사를 포함한다)을 위한 조사 및 관계인에 대한 자료제공의 요청

2. 공사감리자에 대한 시공방법·공정현황·사용자재 및 품질 등에 관한 자료제출의 요청

3. 사용승인의 신청 등 건설교통부령이 정하는 보증의 이행과 관련된 업무
 

  제5조 (연대보증을 할 수 있는 건설업자의 요건 등) 법 제4조제4항에서 "대통령령이 정하는 건설업자"라 함은 「건설산업기본법」 제9조제1항의 규정에 의한 일반건설업자로서 다음 각호의 어느 하나에 해당하는 건설업자를 말한다. 다만, 분양사업자와 「독점규제 및 공정거래에 관한 법률」 제2조제3호의 규정에 의한 계열회사의 관계에 있는 건설업자를 제외한다.

1. 자본금이 연대보증 대상 건설공사의 계약금액의 50퍼센트 이상일 것

2. 연대보증 대상 건설공사에 해당되는 용도의 건축물을 시공한 실적이 있고, 최근 5년간 수주한 금액이 연대보증 대상 건설공사의 계약금액의 2배 이상일 것
 

  제6조 (토지소유권의 확보예외 등) ①법 제4조제5항 단서에서 "대통령령이 정하는 경우"라 함은 다음 각호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.

1. 분양사업자가 「대한주택공사법」에 의한 대한주택공사(이하 "대한주택공사"라 한다), 「한국토지공사법」에 의한 한국토지공사(이하 "한국토지공사"라 한다) 또는 「지방공기업법」에 의하여 건축사업을 수행하기 위하여 설립된 지방공사인 경우

2. 건축할 대지가 「도시개발법」 등 관계법률에 의한 환지예정지인 경우

3. 「도시개발법」, 「택지개발촉진법」 등 관계법률에 의하여 조성된 대지를 공급받은 경우로서 당해 대지의 지적정리가 되지 아니하여 소유권을 확보할 수 없는 경우. 이 경우 대지의 사용권리를 증명하는 서류를 제출하여야 한다.

②법 제4조제6항 단서에서 "대통령령이 정하는 경우"라 함은 다음 각호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.

1. 분양사업자가 국가·지방자치단체·대한주택공사·한국토지공사 또는 「지방공기업법」에 의하여 건축사업을 수행하기 위하여 설립된 지방공사인 경우

2. 분양사업자가 「도시 및 주거환경정비법」에 의한 정비사업조합인 경우

3. 법 제4조제1항제1호의 규정에 의하여 분양보증받은 경우로서 분양보증기관이 저당권 또는 가등기담보권 등 담보물권을 설정한 경우

4. 법 제4조제6항 본문의 규정에 의한 저당권 또는 가등기담보권 설정액에 상당하는 금액을 보험회사의 책임으로 변제한다는 보증보험에 가입한 경우
 

  제7조 (분양신고) ①분양사업자가 법 제5조제2항의 규정에 의하여 분양신고를 하고자 하는 때에 분양신고서에 첨부하여야 하는 서류는 다음 각호와 같다. 이 경우 담당 공무원은 「전자정부법」 제21조제1항에 따른 행정정보의 공동이용을 통하여 해당 건축물을 건축할 대지의 토지등기부 등본을 확인하여야 하며, 신고인이 확인에 동의하지 아니하는 경우에는 이를 첨부하도록 하여야 한다. <개정 2007.6.28>

1. 신탁계약서 및 대리사무계약서 또는 분양보증서의 사본(법 제4조제1항제1호의 규정에 의하여 착공신고 후에 분양을 하는 경우에 한한다)

2. 연대보증서 및 「건축법」 제21조의 규정에 의하여 지정된 공사감리자(이하 "공사감리자"라 한다)의 공정확인서(법 제4조제1항제2호의 규정에 의하여 골조공사의 3분의 2 이상을 완료한 후에 분양을 하는 경우에 한한다)

3. 삭제 <2007.6.28>

4. 분양광고안

②「건축법」 제8조의 규정에 의한 허가권자(이하 "허가권자"라 한다)는 분양사업 자로부터 분양신고서가 제출된 경우에는 신고접수일부터 5일 이내에 수리여부를 결정하여야 하고, 분양신고를 수리하는 때에는 분양사업자에게 건설교통부령이 정하는 분양신고필증을 교부하여야 한다.
 

  제8조 (분양광고 등) ①법 제6조제2항의 규정에 의하여 분양광고에 포함하여야 하는 사항은 다음 각호와 같다. 다만, 2번째 이후의 분양광고로서 광고문안에 제2호 내지 제6호 및 제13호의 사항을 분양사업장(분양건축물의 견본 등을 설치하고 청약안내 등을 하는 장소를 말한다. 이하 같다)에서 게시함을 밝힌 경우 이를 포함하지 아니할 수 있다.

1. 분양신고번호 및 일자

2. 대지의 지번

3. 건축물 연면적

4. 분양가격(면적별·용도별 또는 위치별로 구분할 수 있다)

5. 건축물의 층별 용도

6. 분양사업자·분양대행사 및 시공업체의 명칭

7. 분양대금의 관리자와 분양사업자간의 관계

8. 신탁회사 또는 분양보증기관의 명칭(법 제4조제1항제1호에 해당하는 경우에 한한다)

9. 연대보증을 한 2 이상의 건설업자의 명칭(법 제4조제1항제2호에 해당하는 경우에 한한다)

10. 준공 및 입주예정일

11. 피분양자 모집기간 및 선정일시

12. 피분양자 자격제한에 관한 사항(제3항에 해당하는 경우에 한한다)

13. 그 밖에 건설교통부령이 정하는 사항

②분양광고는 전국을 주된 보급지역으로 하는 일간신문 또는 당해 사업장이 위치한 지역을 주된 보급지역으로 하는 일간신문에 1회 이상 게재하여야 한다.

③다음 각호의 어느 하나에 해당하는 구분소유권에 대하여는 청약 자격을 제한하여 우선적으로 공개모집할 수 있다. 이 경우 청약할 수 있는 자가 1인이 되도록 자격을 제한하여서는 아니된다.

1. 바닥면적의 합계가 1천제곱미터 이상인 구분소유권

2. 연면적의 5분의 1 이상인 구분소유권

④분양사업장을 설치하고자 하는 경우 건설교통부장관이 정하는 기준에 따라 설치하여야 하며, 분양광고 내용과 다르게 견본을 설치하거나 분양안내를 할 수 없다.
 

  제9조 (분양계약서) ①법 제6조제4항에서 "대통령령이 정하는 사항"이라 함은 다음 각호의 사항을 말한다.

1. 분양사업자·분양대행사 및 시공업체의 명칭

2. 분양신고 번호 및 신고필증 교부일자

3. 분양 건축물의 표시(전용면적·공용면적·계약면적 및 대지지분을 포함한다)

4. 분양대금 계좌번호 및 예금주, 분양대금의 관리자

5. 신탁계약 및 대리사무계약 또는 분양보증계약의 종류와 신탁회사 또는 분양보증기관의 명칭(법 제4조제1항제1호에 의하여 착공신고 후 분양을 하는 경우에 한한다)

6. 2 이상의 연대보증을 한 건설업자의 명칭(법 제4조제1항제2호에 의하여 골조공사의 3분의 2 이상을 완료한 후에 분양을 하는 경우에 한한다)

7. 분양가격, 계약금·중도금·잔금 등의 납부시기 및 납부방법(계약금, 회차별 중도금, 잔금으로 구분하여 납부일 및 납부 금융기관 등을 명시하여야 한다)

8. 분양계약 후 건축물의 내부구조의 변경에 관한 사항

9. 준공일 또는 입주예정일

10. 분양계약증서 고유번호

11. 분양사업자가 허가권자로부터 법 제9조의 규정에 의한 시정명령을 받은 경우 피분양자가 해약을 할 수 있다는 사항

12. 그 밖에 허가권자가 필요하다고 인정하는 사항

②법 제6조제5항 전단의 규정에 의하여 분양사업자는 분양계약 등을 체결하고 남은 분의 규모 등이 다음 각호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 수의계약으로 분양할 수 있다. 이 경우 미리 수의계약을 할 대상 물량 등 건설교통부령이 정하는 사항을 허가권자에게 신고하여야 한다.

1. 최초 분양신고면적(제8조제3항의 규정에 의하여 우선적으로 공개모집한 부분의 면적을 포함한다. 이하 이 항에서 같다)의 50퍼센트를 초과하여 분양된 경우

2. 분양신고면적 중 분양되지 아니한 부분의 면적이 3천제곱미터 미만인 경우

3. 법 제6조제1항의 규정에 의한 피분양자 공개모집 횟수가 3회 이상인 경우

③제2항 각호의 어느 하나에 해당하지 아니하는 경우로서 분양사업자가 분양되지 아니한 부분을 사용승인 전에 분양하고자 하는 경우에는 법 제5조(동조제2항의 경우에는 분양광고안에 한한다) 및 법 제6조의 규정을 준용한다.
 

  제10조 (설계의 변경) 법 제7조제1항에서 "대통령령이 정하는 설계변경"이라 함은 다음 각호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.

1. 건축물의 공급가격 인상을 초래하는 변경

2. 공용면적·전용면적·대지지분 또는 층고가 감소되는 변경

3. 내장재료 및 외장재료의 변경(공사감리자가 건축허가를 받을 당시의 재료와 동등 또는 그 이상이라고 판단한 변경을 제외한다)

4. 용도변경(구분소유되는 분양구획의 용도가 「건축법 시행령」 별표 1의 동일한 호에 속하는 용도로의 변경인 경우를 제외한다)

5. 난방기기·냉방기기 등 주요 설비를 변경하여 건축물 사용가격의 인상을 초래하는 변경

6. 층수가 증감되는 경우

7. 연면적이 10퍼센트 이상으로 증감되는 경우
 

  제11조 (분양대금) ①분양사업자가 법 제8조제2항의 규정에 의하여 피분양자로부터 받는 계약금은 분양대금의 20퍼센트, 중도금은 분양대금의 70퍼센트 이하의 범위안에서 받을 수 있다. 다만, 법 제4조제1항제2호에 해당하는 경우에는 분양사업자가 계약금·중도금 및 잔금의 비율을 따로 정할 수 있다.

②제1항 본문의 규정에 의한 분양대금은 다음 각호의 구분에 따라 그 해당하는 시기에 이를 받을 수 있다.

1. 계약금 : 계약체결시

2. 중도금 : 공사감리자의 공정확인서에 의하여 건축공사비(대지 매입비를 제외한다)의 30퍼센트 이상 투입이 확인된 때를 기준으로 2회 이상으로 구분하여 받을 수 있으며, 최초로 납부하는 중도금은 계약일부터 1월이 경과한 날부터 받을 수 있다.

3. 잔금 : 사용승인일 이후. 다만, 「건축법」 제18조제3항 단서의 규정에 의하여 임시사용승인을 얻어 입주하는 경우에는 잔금중 50퍼센트는 입주일에, 나머지 50퍼센트의 잔금은 사용승인일 이후에 받을 수 있다.
 

  제12조 (공표방법 및 절차 등) ①허가권자는 법 제9조제1항의 규정에 의하여 분양사업자에 대하여 위반행위의 시정을 명하고자 하는 때에는 위반행위의 내용 및 정도, 기간 및 횟수, 매체 및 광고의 크기 등을 참작하여야 한다.

②허가권자가 제1항의 규정에 의하여 위반행위의 시정을 명함에 있어서는 당해 분양사업자에 대하여 미리 공표 문안 등에 관하여 허가권자와 협의하게 할 수 있다.

③시정명령을 받은 분양사업자는 시정명령을 받은 날부터 10일 이내에 시정명령을 받은 내용과 정정사항 등을 위반행위가 행하여진 당해 간행물·분양사업장 또는 전자매체에 공표하여야 한다.

④제3항의 규정에 의한 공표는 토요일과 「관공서의 공휴일에 관한 규정」 제2조의 규정에 의한 공휴일을 제외한 평일에 게재하도록 하고, 공표 제목에는 시정명령을 받은 사실을 명료하게 표시하여야 하며, 위반행위가 이루어진 분양광고 크기의 4분의 1 이상으로 하여야 한다.

⑤허가권자는 시정명령을 받은 분양사업자가 제3항의 규정에 의하여 공표한 날부터 10일 이내에 그 이행여부를 확인하여야 한다.
 

  제13조 (과태료의 부과·징수절차) ①허가권자가 법 제12조제1항의 규정에 의하여 과태료를 부과할 때에는 당해 위반행위를 조사·확인한 후 위반사실·과태료금액 등을 서면으로 명시하여 이를 납부할 것을 과태료처분대상자에게 통지하여야 한다.

②허가권자는 제1항의 규정에 의하여 과태료를 부과하고자 할 때에는 10일 이상의 기간을 정하여 과태료처분대상자에게 구술 또는 서면에 의한 의견진술의 기회를 주어야 한다. 이 경우 지정된 기일까지 의견진술이 없는 때에는 의견이 없는 것으로 본다.

③허가권자는 과태료의 금액을 정함에 있어서는 당해 위반행위의 동기와 그 결과 등을 참작하여야 한다.

④과태료의 징수절차는 건설교통부령으로 정한다.
 


            부칙 <제18797호,2005.4.22>
이 영은 2005년 4월 23일부터 시행한다.
 

            부칙(행정정보의 공동이용 및 문서감축을 위한 간접투자자산 운용업법 시행령 등 일부개정령) <제20120호,2007.6.28>
이 영은 2007년 7월 4일부터 시행한다.
 


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건축물의 분양에 관한 법률 시행규칙  
[제정 2005.4.23 건설교통부령 436호]     
  제1조 (목적) 이 규칙은 「건축물의 분양에 관한 법률」 및 동법 시행령에서 위임된 사항과 그 시행에 관하여 필요한 사항을 규정함을 목적으로 한다.
 

  제2조 (대리사무계약의 내용) 「건축물의 분양에 관한 법률 시행령」(이하 "영"이라 한다) 제3조제2항제3호에서 "신탁계약의 목적달성을 위하여 건설교통부령이 정하는 사항"이라 함은 다음 각호의 사항을 말한다.

1. 계약금을 포함한 분양대금의 수납·관리 등

2. 다음 각목의 사항을 포함한 분양대금의 지출 원칙, 방법 및 용도

가. 신탁계약 및 대리사무계약에서 정한 목적 외의 용도로 분양대금을 사용할 수 없다는 사항

나. 부도·파산 등으로 사업추진이 불가능한 경우 분양수입금 관리계좌의 잔여금액은 피분양자에게 우선하여 지급하여야 한다는 사항

3. 「신탁업법」에 의한 신탁회사(신탁업을 하는 은행을 포함하며, 이하 "신탁회사"라 한다)의 분양사업자에 대한 사업감독 권한, 분양사업자의 신탁회사에 대한 자료제출 의무 등

4. 자금 집행순서 및 시공사에 대한 공사비 지급에 관한 방법·시기

5. 분양계약의 관리

6. 건축공사의 공정관리(시공사의 분양사업자에 대한 공사비 청구시 시공사의 예정공정계획에 비례하여 공사비를 지급할 수 있도록 신탁회사가 실제 공정현황을 파악하는 등의 업무를 말한다)에 대한 사항

7. 피분양자를 위한 공사진척 사항의 열람 및 게시방법

8. 그 밖에 신탁회사와 분양사업자가 협의하여 정한 사항
 

  제3조 (분양보증을 할 수 있는 금융기관 등) 영 제4조제1항제3호에서 "건설교통부령이 정하는 기관"이라 함은 다음 각호의 기관을 말한다.

1. 「건설산업기본법」 제54조의 규정에 의하여 설립된 공제조합

2. 「주택법」 제76조의 규정에 의하여 설립된 대한주택보증주식회사
 

  제4조 (보증업무의 수행 등) 영 제4조제2항제3호에서 "건설교통부령이 정하는 보증의 이행과 관련된 업무"라 함은 사용승인의 신청, 계약금을 포함한 분양대금의 수납·관리 등 보증의 이행과 관련된 업무를 말한다.
 

  제5조 (분양신고서 등) ①영 제7조제1항의 규정에 의한 분양신고서는 별지 제1호서식에 의한다.

②영 제7조제2항의 규정에 의한 분양신고필증은 별지 제2호서식에 의한다.
 

  제6조 (분양광고) 영 제8조제1항제13호에서 "건설교통부령이 정하는 사항"이라 함은 분양대금의 납부시기를 말한다.
 

  제7조 (수의계약 물량 신고 등) 영 제9조제2항 각호외의 부분 후단에서 "건설교통부령이 정하는 사항"이라 함은 다음과 같다.

1. 건축허가를 받은 연면적 및 용도별 바닥면적의 합계

2. 최초 분양신고시 분양물량

3. 분양신청 물량 및 분양계약 체결후 잔여물량

4. 수의계약 방법 및 기간
 

  제8조 (설계의 변경) ①「건축물의 분양에 관한 법률」(이하 "법"이라 한다) 제7조제1항의 규정에 의한 피분양자의 동의는 다음 각호의 방법을 따라야 한다.

1. 서면동의의 방법에 의할 것. 이 경우 피분양자의 주소 또는 거소의 불명 그 밖의 사유로 동의를 받기 어려운 때에는 허가권자에게 그 사유를 증명하는 서류를 제출하여야 한다.

2. 동의를 구하기 전에 당해 설계변경을 한 건축사가 날인한 관련도서와 설명서를 「우편법 시행규칙」 제25조제1항제4호 가목의 규정에 의한 내용증명(이하 "내용증명"이라 한다) 우편으로 송부하거나 직접 교부할 것

②법 제7조제2항에서 "건설교통부령이 정하는 설계변경"이라 함은 다음 각호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.

1. 피분양자의 분양면적을 변경하지 아니하는 범위안에서 내부구조의 위치변경(변경되는 부분의 면적이 건축허가를 받은 연면적의 3퍼센트 이상인 경우에 한한다)

2. 피분양자의 분양면적을 변경하지 아니하는 건축물의 배치조정

3. 공사감리자가 건축허가를 받을 당시의 재료와 동등 또는 그 이상이라고 판단한 내장재료 및 외장재료의 변경

4. 주된 건축물이 아닌 부속건축물 및 그 용도의 변경. 다만, 위치변경의 경우를 제외한다.

5. 구분소유되는 분양구획의 용도가 「건축법 시행령」 별표 1의 동일한 호에 속하는 용도로의 변경

6. 연면적이 10퍼센트 미만으로 증감되는 경우

③법 제7조제2항의 규정에 의한 피분양자에 대한 통보는 다음 각호의 방법을 따라야 한다.

1. 설계변경 신청일 10일 전까지 할 것

2. 내용증명 우편으로 통보하거나 직접 교부할 것. 이 경우 피분양자의 주소 또는 거소의 불명 그 밖의 사유로 서류의 송달을 할 수 없을 때에는 허가권자에게 통보사실과 통보내용을 증명하는 서류를 제출하여야 한다.

3. 통보내용에는 당해 설계변경을 한 건축사가 날인한 관련도서와 설명서를 포함할 것
 

  제9조 (과태료의 징수절차) 영 제13조제4항의 규정에 의한 과태료의 징수절차에 관하여는 「국고금관리법 시행규칙」을 준용한다. 이 경우 납입고지서에는 이의방법 및 이의기간 등을 함께 기재하여야 한다.
 


            부칙 <제436호,2005.4.23>
제1조 (시행일) 이 규칙은 2005년 4월 23일부터 시행한다.

제2조 (다른 법령의 개정 등) ①주택공급에 관한 규칙 일부를 다음과 같이 개정한다.

제3조제3항 및 제8조의2를 각각 삭제한다.

②이 규칙 시행 당시 투기과열지구안에서 「건축법」 제8조의 규정에 의한 건축허가를 받아 업무와 주거를 함께 할 수 있는 건축물(20실 이상인 경우에 한한다)을 건설·공급하기 위하여 종전의 「주택공급에 관한 규칙」 제8조의2의 규정에 의하여 시장·군수 또는 구청장으로부터 입주자모집승인을 얻거나 입주자모집승인을 신청한 분에 대하여는 종전의 「주택공급에 관한 규칙」을 적용한다.
 


서식1 분양신고서  

서식2 분양신고필증

 
   
     


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